AZ ÉN PÉNZEM

A Nemzeti Eszközkezelő kudarca jól mutatja, miként áll a kormány a segítségre szorulókhoz: magasról tesz rájuk. 

Az előzményekhez képest röhejes közleményben adta hírül a Nemzeti Eszközkezelő, hogy van értelme a létezésének, ősszel bizony majd ezrével veszi meg a rászoruló családok lakásait. A közleménnyel próbálta menteni a menthetetlent, és bizonyítani, hogy nem igaz, amit mi (és mások) is többször megírtunk: ez a segítség nem működik.

Nem az Eszközkezelőt hibáztatom, szegények két napig próbáltak valami értelmesnek tűnő magyarázatot kitalálni arra, hogy – miután a hvg.hu megírta – a cég féléves működése során miért csak nyolc lakást bírt megvásárolni a bankoktól. Hiába próbálta meg mosdatni saját magát, és ezzel természetesen leginkább a kormányt, valójában világossá vált, hogy a kormányt egyszerűen nem izgatják a nyomorultak, a rendszer pedig tényleg nem működik.

Az Eszközkezelő szerint azért alacsony a megvásárolt lakások száma – 8 db! -, mert minden szereplő tudta – hiszen a kormány még decemberben erről állapodott meg a bankokkal -, hogy a szigorú feltételeken változtatni fognak, és ezért a bankok csak kis számmal ajánlottak fel ingatlant. Bezzeg most, hogy enyhítettek a feltételeken (júniusban módosítottak), ősztől ezrével vesznek lakásokat.

Na, itt buktatták le a kormányt. Mert bizony, amikor fontos volt nekik, akkor akár néhány óra alatt képesek voltak jogszabályt módosítani, az ötlettől a jogszabályig bármilyen futóbolond ötletet végigvittek. Ha fontos volt, gyorsan átverték a jegybanktörvényt a parlamenten, és a végtörlesztés ötlete és valós elindítása között is csak néhány hétnek kellett eltelnie. Hiszen nélkülözhetetlen volt a haveroknak, hogy 180 forintos árfolyamon törleszthessék a sok tízmilliós devizahitelüket. Konkrét információnk van arról, hogy a Fidesz frakció igényei szerint alakították a szabályozást. (Bár nem hiszem, hogy ezzel kapcsolatban bárkinek lennének kétségei a nyilvánosságra került végtörlesztési ügyek kapcsán.)

A szegények azonban nem számítanak. Már maga az eszközkezelő intézményének elindítása, a jogszabály megalkotása is csak csúszott, csak csúszott. A kormány hatalomra kerülése után nem sokkal, 2010 nyarának végére ígérte Matolcsy a tervezet elkészültét, de valahogy nem sikerült tartani az újabb és újabb határidőket. A megvalósult eszközkezelő pedig távol áll attól a segítségtől, ami lehetőségként benne lett volna. (Korábbi blogunkban itt írtunk a bankok konkrét ajánlatáról, amit meg lehetett volna valósítani.) A feltételek enyhítését valóban még decemberben beígérte a kormány, és gyakorlatilag arról volt szó, hogy már januárban jogszabályt módosít. Erre kellett várni júniusig. Hat hónapot. Számukra ennyire volt fontos. Mint ahogy az árfolyamgát elindítása sem volt sürgős, a jogszabály megalkotása is a tervhez képest hónapokat csúszott. Így év elején és egész tavasszal – sőt most is – védernyő nélkül maradtak az adósok, fizethették az egekbe emelkedett törlesztőrészleteket. (Ráadásul a forint árfolyamának gyengülését is nagyrészt a kormánynak köszönhették az emberek.)

De senki ne gondolja, hogy csak emiatt nem kerültek ingatlanok az eszközkezelőhöz, hiszen sokan voltak olyanok, akik egyébként is befértek volna a rendszerbe. Mint megírtuk, a bankoknak nem érdeke a lakások eladása az Eszközkezelőnek. Hiszen az eredeti (tehát az évekkel ezelőtti, a mostaninál jóval magasabb) forgalmi érték 55, 50 vagy 35 százalékán (attól függően, hol található) kellene átadni a lakást, miközben lehet, hogy magasabb áron is értékesíteni tudja – esetleg a saját ingatlankezelő cégének. A törvény ugyanis a banknak adja a mérlegelés jogát.

Persze lesznek azért olyan lakások, amelyeket a bankok átadnak, de sikertörténetre ne számítsunk. Illetve a sikertörténetről majd a kormánypropaganda gépezete gondoskodik.

Ha tetszett a cikk, lájkoljon és kövessen minket a Facebookon, ahol további érdekességeket, részleteket talál. 

Nagyon sokan szakértőként néznek a banki alkalmazottakra. Tényként fogadják el, amit mondanak, és hallgatnak rájuk. Összegyűjtöttünk néhány történetet, ami bizonyítja, hogy mekkorát tévednek.

A legfrissebb eset (amire az egyik bejegyzésünkre érkezett kommentből értesültünk), hogy az árfolyamgátra jelentkezőnek a bankfiókban az alkalmazott azt mondta: a “belső szabályzat” szerint a tartozás 160 százaléka plusz a havi törlesztőrészlet 12-szerese kell, hogy legyen a biztosítási összeg. Nála ez úgy néz ki, hogy 12 millió volt a hitele, ami mára 23 millióra nőtt (japán jen), a biztosítás 28 millióra szól, de a bank ezt 39 millióra akarta módosíttatni a biztosítóval. A ház értéke közben úgy 20 millió. Megkérdeztük az OTP-t, ezt mégis hogyan gondolja, hiszen a túlbiztosítás tilos, ráadásul értelme sincs, hiszen a biztosító csak a valós értéket téríti.

Némi iszapbirkózás után a történet happy enddel zárult. A legnagyobb magyar bank és több más pénzintézet is nyomatékosította: a lakásbiztosítási összeg menetközben nem módosul, az árfolyamgátnál pedig ezt nem is szabad feltételként szabni. Nem árt felidézni azt sem, hogy a jogszabály előírja: a gyűjtőhitelnél az elutasítást írásban kell a banknak lefektetnie.

Az érintett ügyfélnek nem kellett a biztosítási összeget megemelnie, de nem bíbelődtek azzal, hogy valamiféle elnézéskérést rebegjenek neki.

A legdurvább – nem is egyszer előfordult – történet, amikor valakit a fiókban befektetési életbiztosításra (unit linked), illetve valamilyen befektetési alapra betétként beszélnek rá. (Erről is írtunk korábban is.) Persze, mint azt többször hangsúlyoztuk, elvárható, hogy magunk is figyeljünk pénzügyeinkre. A gond az, hogy nagyon sokan szakértőként néznek a banki alkalmazottakra, és tényként fogadják el, amit mondanak. Nem árt tudomásul venni: a banki alkalmazott is csak ember (a hozzáértése néha nem veri az egeket), de semmiképpen sem a barátunk.

Több olyan történetről is értesültünk, amikor az ügyintéző jóindulattal, hozzáértéssel segített pénzt megtakarítani, de gyakoribb ennek épp az ellenkezője. A mosolyogva, kedvesen és készségesen kínált „jó” megoldás (pénz pénztáron keresztüli kivétele, a be nem jelentett nagy összegű készpénzfelvétel azonnali végrehajtása) esetenként vaskos összegekbe kerül. Ezzel pedig az ügyfél sokszor csak a számlakivonat kézhezvétele után szembesül. Akkor pedig már nem sok mindent tehet. Azt bizonyítani ugyanis, hogy valamit a bankos tanácsára (akit ráadásul befolyásolhatnak anyagi szempontok is, hiszen például a prémiuma függhet attól, miből mennyit sikerül „rásóznia” a hozzá betérőkre) után tettünk meg, nem könnyű.

Ma 255 forint felett is járt a svájci frank, ami a jövőre nézve sem túl bíztató fejlemény. Én azonnal rohannék megkötni az árfolyamgátas szerződést. Mától minden deviza lakáshitelest kötelező fogadniuk a bankoknak. 

Csak az árfolyamgát védi meg a devizahiteleseket a forint gyengülésétől. A mai napot elnézve, ahogy rohamosan romlik a forint – amikor írom a blogot, 255 forint felett lehet csak svájci frankot kapni, az euró pedig 306 forint felett jár – a devizahitelesek legrosszabb álmai válnak valóra. És jön a kérdés: hol a határ? Januárban – amikor elijesztettük az IMF-et -, már 400 forintos euróval is riogattak a piacon. Abban viszont nagyon sok devizapiaci szakember egyetértett: ha egyszer beindul a hiszti, nincs plafon.

Lehet azon merengeni, hogy nálunk minden rendben, csak a görögök miatt alakul így hazánk kis fizetőeszközének az árfolyama (a mostani gyengülésben nyilván ez játszik szerepet), az nagyon nem mindegy, hogy 185 forintról gyengül a pénz 220-ra a nemzetközi helyzet miatt, vagy 240-ről 255-re, vagy még magasabbra. Márpedig szerintem abban a kormány a ludas, hogy honnan gyengül a forint. Abban is jelentős szerepet játszik a hazai gazdaságpolitika, hogy a forint devizapiaci forgalma igen csekély. Ez jól látható a hirtelen nagy változásokban is.

És éppen emiatt ajánlom az árfolyamgátat. Mert a forint végtelen gyengülésétől, a már eddig is fizethetetlen havi részletek további emelkedésétől védi meg az adóst.

A legfontosabbról ugyanis rendre mindenki elfeledkezik: a 270 forintos svájci frank fölötti törlesztőrészletet már az állam fizeti. Eurónál 340 forint, japán jennél 3,3 forint a határ, ahonnan már nem a miénk a rizikó. (Az árfolyamgátról már többször írtunk itt és itt. ) Ezért kell rohanni a bankba, mert mától már minden lakáshitelesnek nyitott a lehetőség. Sajnos a szabadfelhasználású deviza ingatlanhiteleseknek még várni kell, bár van már olyan bank, amelyik befogadja a kérelmüket.

Ugyanis minél tovább húzza-halasztja egy adós a bejelentkezést, annál később élhet a csökkentett részletek lehetőségével, annál később fizeti helyette a bank és az állam felesben a 180 forint feletti törlesztőrészlet kamatát, és 270 forint felett pedig annál később áll be helyette az állam törleszteni. Ha valaki megvárja, hogy a havi törlesztőrészletében jelentkezzen a forint gyengülése (ez ugyebár több hét is lehet), majd ekkor elmegy a bankjába bejelentkezni, onnantól kezdve minimum 2 hónapig még a régi részletet fizeti, és csak utána, a harmadik vagy negyedik törlesztőrészletnél indul be nála a rendszer. A banknak a 60 napos ügyintézést persze be kellene tartania, de ez nem kötelező.  Ha egyszerre túl sokan rohannak (már akad pénzintézet, ahol ezzel kalkulálnak), akkor remény sincs a gyors védernyő alá kerülésre. Így ha valaki késlekedik, akkor nem elég, hogy eleve később él az alacsonyabb részletfizetés lehetőségével, lehet, hogy az ügyintézés is tovább tart, emiatt pedig akár 3-4 hónap is letelhet, mire az árfolyamgát előnyeiben részesülhet.

Hogy addig milyen utat jár majd be a forint, az jósolhatatlan.

A devizahitelesek döntő része számára jó megoldás az árfolyamgát, mégis vannak tanácsadók, akik óvnak az igénybe vételétől. Vagy legalábbis saját magukat ajánlgatják, de leginkább lakástakarékpénztári szerződést értékesítenének.

Kihagyták az ügynököket a végtörlesztés után az árfolyamgátból is, így szép kis summáktól esnek el. Nem lehet ilyen-olyan kiváltó hitelt rásózni az emberekre, valamiből mégis élni kellene. De az árfolyamgát kiváló alkalom a lakástakarékpénztári szerződések értékesítésére. Persze jól eladni úgy lehet, ha nagy feneket kerítünk az egész árfolyamgátnak, bemutatva, mennyire nehéz ügy ez az egész, mennyi itt a buktató, és a végén előrántjuk a kalapból a megoldást: a lakástakarékot.

Szerintünk egyébként nem rossz a lakástakarék kombinálása az árfolyamgáttal, de mindkettő létezik a másik nélkül, és csak azért elvenni valakinek a kedvét az árfolyamrögzítés lehetőségétől, hogy így beszéljék rá egy új szerződés megkötésére, finoman szólva nem tisztességes. (Az árfolyamgátról szóló korábbi posztunk itt és itt olvasható.)

Érvek-ellenérvek

A legkedveltebb érv az árfolyamgát ellen, hogy az adós akkor is a fixált árfolyamon lesz kénytelen törleszteni, ha a piaci már ennél kedvezőbb lesz. Egyrészt megnézem én, mikor lesz 180 forint alatt a svájci frank ára (hogy valaki ebben bízzon, legalább Matolcsy Györgynek kellene lennie), másrészt, ha mégis eljön ez a kánaáni pillanat, akkor a következő történik: az ügyfél továbbra is a rögzített árfolyamon fizet, de az így keletkezett árfolyamnyereség a gyűjtőszámlahitel egyenlegét csökkenti. Így tehát szerencsés esetben, ha mégis megfordulnak az árfolyamok, még vissza is lehet nyerni az eddig elszenvedett veszteségből. Amikor pedig a gyűjtőhitel a 180 forint alatti árfolyamok következtében elfogy, ezt követően a rögzítettnél alacsonyabb aktuális árfolyammal számolt törlesztőrészletet kell majd fizetni.

Másik tipikus ijesztgetés, hogy az öt év rögzítési időszak után brutálisan megnő a havi teher. A havi teher tényleg nő, de a brutális jelző túlzás. Például van olyan szabály, amely szerint az újonnan beütemezett gyűjtőszámla hitellel együtt is maximum 15 százalékkal lehet több az új törlesztőrészlet, és a futamidőt kell hosszabbítani, ha ennél magasabb lenne.

Problémás hitelek

Míg nagy átlagban jó az árfolyamgát, és az alapfeltételeknek megfelelő hitelesek igénybe is vehetik, addig sok olyan eset van, ami miatt kérdések merülnek fel.

Az ingatlan fedezet mellett nyújtott szabad felhasználású kölcsönöknél a szerződésben szinte sohasem tüntették fel a hitelcélt, így az árfolyamgát ezeknél is igénybe vehető. Viszont több banknál is elmondták, hogy ha az ügyfél hitelkiváltásra vette igénybe a szabad felhasználású hitelt, akkor a hitelkiváltási célt a szerződésben rögzítették. Ha tehát különböző hiteleit váltotta így valaki egyre, akkor (mivel a kölcsönök között nyilván volt nem lakáscélú is), nagy valószínűséggel nem jár neki a gyűjtőhitel.

Nagy kérdés, hogy mi a helyzet a szakaszos folyósítású hitelekkel. Ugyanis csak azok igényelhetik az árfolyamgátat, akiknek a hitelösszege nem haladta meg a 20 millió forintot, tehát nem mindegy, hogy a több részletben lehívott összegeket hogyan adják össze. Ennek nem volt könnyű utánajárni. A helyzet világos és egyértelmű az OTP-nél. A banknál a hitelösszeget azonnal és teljes egészében áthelyezték egy elkülönített banki számlára, innen lehetett azután lehívni az épp aktuális kölcsönt. Mivel itt egyetlen folyósítás történt, így könnyű megítélni, hogy a felvett kölcsön beleütközik-e a 20 millió forintos korlátba. Az FHB-nál a kölcsönszerződésben rögzítették a nyújtott kölcsönösszeget devizában. A frank ütemes drágulása miatt az ilyen gyakorlat okozhat most gondot. Az FHB-nál viszont eleve meghatározták azt is, mekkora forintban a maximális folyósítási limit. Minden részfolyósításkor az akkori aktuális árfolyamon forintra átszámították a részfolyósítás összege. Ezeket adták utána össze, hogy ne lépjék túl a forintlimitet. A K&H-nál azt állították, hogy náluk nem volt szakaszos folyósítás. A többségnél (ide tartozik például a CIB) a részösszegek kifolyósításakor érvényes árfolyamon számított forint értékek alapján állapítják meg, jogosult-e valaki az árfolyamgátra.

Sokba kerül mindannyiunknak, hogy megszabaduljanak az adósok a devizában felvett lakáshitelektől. A végtörlesztésnek, forintosításnak, árfolyamgátnak ugyanis ára van. Hibáztak, akik devizahitelt vettek fel? Vagy a bankok tehetnek az egészről? Esetleg a kormány, a jegybank vagy a felügyelet? Vagy a válság?

A válság sok mindenről tehet, éppen ezért nagyon jó bűnbak lehet belőle. Ha kinevezzük fő felelősnek, nem kell elgondolkozni a hibákon. Körülbelül annyira lehet hibás, mint egyik ismerősöm bírósági perében a talaj. A süllyedés miatt megrepedt falak okán beperelt kőműves ugyanis a bíró kérdésére, hogy ki a hibás a történtekért, azt felelte: a talaj. (Nem ő, aki nem alapozott megfelelően.) Ha tehát nincs válság, ezzel az egész problémával nem kell szembesülnünk, bár lehet, hogy a rosszul működő rendszer, az esztelen hitelkihelyezés előbb-utóbb magától is összedőlt volna.

A fő probléma ugyanis az volt, hogy devizában adósodott el a jövedelmét forintban szerző lakosság. De még ez is túlélhető lett volna, ha a devizahitelezés nem minden kockázatát hárítják a bankok az ügyfelekre, és ha ezekkel a kockázatokkal az emberek tisztában vannak. (Korábbi posztunkban arról írtunk, hogy a bankok megtehették, hogy egyoldalúan módosítsák a szerződéseket.) Szerintünk a kialakult helyzetért minden szereplő felelős. Az adósokon és a bankokon kívül hibás a jogalkotó, hogy nem hozott törvényeket a fogyasztók érdekében. Hibás a felügyelet, mert nem lépett fel határozottan a rendszer ellen, és a Magyar Nemzeti Bank is, amelyik a rendszerkockázatot nem jelezte megfelelően. Most szólok, mert rövid az emlékezet: az MNB elnöke 2007 márciusáig Járai Zsigmond volt (2001. márciustól), az előző Orbán-kormány pénzügyminisztere.

A hitelfelvevők ésszerűen jártak el

Nézzük meg, hogy 2004-ben hogyan nézett ki a lakáshitelek piaca. A devizahitelek kamata jóval alacsonyabb volt, mint a forinthiteleké. 5 millió forint esetében 15 éves futamidőnél 46 ezer volt a svájci frankos hitel törlesztőrészlete, míg a piaci kamatozású forinthitelé 79 ezer forint. Ésszerűnek tűnt tehát, ha valaki a svájci frankos hitelt veszi fel. Ma a kamatemelések és az árfolyamváltozások hatására körülbelül erre a 80 ezer forint körüli szintre nőtt a havi törlesztőrészlete a svájci frankos hiteleknek. Utolérve az akkori forinthitelt.

Íme, egy táblázat a múltból, 2004 szeptemberéből: 

 (5 millió forintos lakáshitel 15 évre)

A probléma ott van, hogy az ügyfeleknek halványlila fogalma sem volt róla, hogy mekkora kockázatot vállalnak. Amikor tájékozódni próbáltak, akkor bizony átverték őket.

Kockázatokról nem szóltak

A bankok az árfolyamkockázatra szó szerint legyintettek. Amikor már egy kicsit foglalkozni akartak az üggyel, akkor is az volt az általános, hogy azt mondták: készüljön úgy, hogy még 10-15 százalékkal többet tudjon fizetni, ha esetleg gyengülne az árfolyam. (Szó sem volt 70-80 százalékos drágulásról.) De ezeket a figyelmeztetéseket már csak jóval később hallhattuk, 2004-ben még csak arról volt szó, hogy még „csökkenhet is részlet”. A kamatkockázatot nem is említették. Ezt nem mendemondákból, hanem saját tapasztalatból tudom. Pénzügyi újságíróként sok cikket írtam a témáról, és sokszor ügyfélként érdeklődtem a bankoknál, így teszteltem a piacot.

A bankok rábeszélték az ügyfeleket a devizahitelekre. Mi magunk is számtalan példát ismerünk, amikor az ügyfél államilag támogatott lakáshitelhez juthatott volna, a bank mégis rá akarta beszélni a devizahitelre. Ez sokaknál sikerült is, hiszen használt lakás esetében még olcsóbb is lehetett a svájci frankos hitel, mint a támogatott forint hitel. (Ugyanis 2003 decemberében módosították a lakáshitelek támogatási rendszerét. Míg korábban a kamat és kezelési költség nem lehetett több 6 százaléknál a használt és 5 százaléknál új lakás esetén, addig a változtatással az éppen aktuális állampapírpiaci viszonyoktól függött a támogatás mértéke, így a kamat is. 2003 végén 12,5 százalék volt a jegybanki alapkamat, míg év elején csak 6,5 százalék, tehát jelentősen megugrott, 8-10 százalékra nőtt a támogatott hitelek ára. Ezzel indult útjára 2004 tavaszán a devizahitelek virágzása.)  Még államilag támogatott hitellel rendelkező ügyfelet is át akartak irányítani svájci frankos hitelre.

Jól emlékszem, amikor magukat nagynak tartó bankárok arról győzködtek mindenkit, hogy a devizahitelezés a hosszú távú kölcsönöknél nem kockázatos. Mert hamarosan csatlakozunk az eurozónához (azóta is folyamatosan hamarosan, bár most már erről szó sincs).

Persze az adósok esetében nem kiskorúakról van szó, és senkinek nem tartottak pisztolyt a fejéhez, hogy devizában adósodjon el. Éppen ezért felelősek az adósok is a kialakult helyzetért, mert nem lett volna szabad kicentizni a törlesztőrészletet. Bár a bankok azt szajkózták, hogy nőni fog a jövedelmed, nőni fog az ingatlanod értéke, nyugodtan adósodj el, némi önuralom az adósok részéről sem ártott volna. A kételynek ott kellett volna motoznia: mi van, ha nem nő, hanem csökken a fizetésem – ahogy ez a valóságban történt az elmúlt években -, mi van, ha nem nő, hanem csökken az ingatlan értéke.

A halasztott tőketörlesztéses hitelek (amikor éveken át csak kamatot fizet az ügyfél, és később kezdi el magát a hitelt visszafizetni) időzített bombaként robbantak a rendszerben. Így lett a 22 millió forintos hitelből 38 millió – csak az árfolyamváltozás miatt -, miközben az adós 7 milliót fizetett.

Most a kormány eltüntetné a devizahitelek döntő részét. A végtörlesztés, a forintosítás, az árfolyamgát, az eszközkezelő, mind pénzbe kerül. Ennek árát az adósok, a bankok, az állam, és ezen keresztül minden állampolgár fizeti.